Tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan tại Phú Quốc những năm gần đây.

Trong 4 năm gần đây, kể từ năm 2018, UBND tỉnh Kiên Giang cũng UBND cùng UBND thành phố Phú Quốc đã liên tục có những văn bản cảnh báo về sự bất hợp pháp và trái luật của tình trạng phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan trên địa bàn thành phố.

Trong năm 2018, trước thông tin Thành phố Phú Quốc được quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế, hàng loạt dự án phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan, trái phép được triển khai rầm rộ, hầu hết các dự án phân lô, tách thửa đều được thực hiện bởi những chủ sử dụng đất đang “ôm” một quỹ đất nông nghiệp/đất trồng cây lâu năm lớn và tự xây dựng những cơ sở hạ tầng cơ bản sau đó phân ra làm nhiều lô nhỏ, rồi làm thủ tục tách thừa hoặc để nguyên đó giao dịch với nhiều người mua khác nhau. Có những thời điểm, một lô đất lớn được bán cùng lúc cho hàng chục, hàng trăm người cùng mua. Tình trạng phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tự phát diễn ra một cách tự phát và không bài bản đã ảnh hưởng lớn đến lợi ích của nhiều bên liên quan trong các giao dịch bất động sản, thậm chí phá vỡ đi các quy hoạch đồng bộ để xây dựng một Phú Quốc trở thành Thành phố đô thị lớn của khu vực phía Nam.

Trước tình trạng này, tháng 5/2018, UBND tỉnh Kiên Giang đã có công văn chỉ đạo tạm dừng các hoạt động phân lô bán nền, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện Phú Quốc. Theo UBND tỉnh, quyết định này được đưa ra trong thời điểm tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai tại huyện Phú Quốc diễn biến phức tạp theo tin quy hoạch đặc khu, nhất là tình trạng chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật, lấn chiếm đất rừng, tự ý phân lô, tách thửa, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, san lấp, xây dựng trái phép. Tỉnh còn nhìn nhận tình trạng đầu cơ gây sốt đất tăng giá đột biến để trục lợi diễn biến khó lường, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn và ảnh hưởng lớn đến quy hoạch tổng thể phát triển huyện đảo Phú Quốc, nhất là từ khi có chủ trương thành lập đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Phú Quốc.

Hình 1: Phân lô tách thửa đất Phú Quốc

Trước lệnh cấm này, thị trường bất động sản Phú Quốc rơi vào cảnh trầm lắng. Đặc biệt, năm 2020, đại dịch Covid-19 cũng là một nguyên nhân ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình phát triển các giao dịch bất động sản tại Phú Quốc, càng khiến cho thị trường này lâm vào tình cảnh khủng hoảng trầm trọng. Nhiều người mua các lô đất tách thửa, phân lô bắt đầu lo lắng do không thể chuyển nhượng được hoặc muốn chuyển nhượng thì phải cần làm rất nhiều các thủ tục pháp lý phức tạp, trong đó có các thủ tục liên quan đến việc xin ý kiến của các chủ đất cũ trước đó. Nhiều người mua đất thông qua các hình thức phân lô, bán nền đã phải chấp nhận cắt lỗ, bán giá đất thấp hơn rất nhiều so với thời điểm mua năm 2018, 2019. Thậm chí, có những nhà đầu tư “ôm” quỹ đất lớn đã lao đao do không thể giao dịch được bất cứ một sản phẩm bất động sản nào vì thị trường bất động sản đóng băng quá lâu và dòng tiền của các đòn bẩy tài chính đang dần cạn kiệt.

Sang tháng 3/2020, lệnh cấm phân lô tách thửa bất ngờ được gỡ bỏ, đây được xem là tin vui cho giới đầu tư bất động sản ở thị trường Phú Quốc. Trước quyết định này, giới đầu tư đã bắt đầu quay trở lại, khiến cho thị trường sôi động trong mùa dịch.

Dù vậy, chưa vui mừng được bao lâu, chỉ sau 4 tháng gỡ bỏ lệnh cấm, vào tháng 6/2020, một lần nữa UBND tỉnh Kiên Giang có chỉ đạo về việc tạm dừng tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng loại đất trên địa bàn Phú Quốc. Theo lý giải của UBND tỉnh, sau khi gỡ bỏ lệnh cấm, tình trạng phân lô tách thửa tràn lan lại có diễn biến phức tạp, nhất là tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai.

Mới đây nhất, sau khi được “nâng cấp” trở thành thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam, UBND Phú Quốc cũng đã có cảnh báo về tình trạng này. Theo UBND Phú Quốc, số lượng giao dịch tăng cao từ sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành nghị quyết thành lập thành lập Phú Quốc và các phường trực thuộc. Đồng thời, UBND TP Phú Quốc cảnh báo: Các cơ quan quản lý cần tuyên truyền, vận động và hỗ trợ người dân trước khi giao dịch cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của đất, tìm hiểu thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…, tránh để xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Các cá nhân, tổ chức muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tìm hiểu và xác định thửa đất đó có phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình hay không. Các cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy tờ, đất không rõ nguồn gốc, đất chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, đất chưa đủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 sẽ bị xử phạt theo quy định.