Các loại quy hoạch đất cần biết tại Thành phố Phú Quốc

Quy hoạch Phú Quốc có trên 25 loại với từng mục đích sử dụng khác nhau. Bạn nên tìm hiểu về từng loại đất từ khái niệm, đặc điểm và mục đích sử dụng theo Bảng ký hiệu dưới đây, được ban hành bởi Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành:

KÝ HIỆU LOẠI ĐẤT THEO MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Tôi xin đề cập tới 4 loại đất phổ biển mà nhà đầu tư, người mua – người bán đất phải quan tâm đến khi đầu tư bất động sản tại Thành phố Phú Quốc:

1. ĐẤT Ở ĐÔ THỊ:

Đất ở tại đô thị (ODT) bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thời gian sử dụng đất ở đô thị là lâu dài. Có nghĩa là không xác định thời hạn kết thúc của việc sử dụng đất khi người sử dụng đất được Nhà nước xác lập quyền sử dụng.

Hiểu đơn giản hơn đất ở tại đô thị là đất cho phép xây dựng nhà ở, tập trung khu dân cư đông đúc, với mật độ dân số cao. Tại Thành phố Phú Quốc, đất ở đô thị phân bổ tập trung tại phường Dương Đông và phường An Thới (đây là hai phường có mức độ đô thị hóa cao nhất hiện nay tại Phú Quốc).

Nếu bạn đang có nhu cầu mua đất ở tại đô thị (ODT) tại Thành phố Phú Quốc thì sẽ cần nguồn vốn và tài chính tốt (vì giá đất luôn ở mức ổn định từ trên dưới 100 triệu/m2, có những vị trí đẹp, đắc địa thì giá từ trên dưới 200 – 300 triệu/m2), vì đất ở đô thị tại đây có giá trị thực cao (phạm vi sử dụng đất rất đa dạng, quy hoạch cơ sở hạ tầng khu vực tốt,…) nên giá đất sẽ cao hơn các loại đất khác. Với mảnh đất có quy hoạch đất ở đô thị (ODT) thì bạn được phép chuyển đổi mục đích sang đất ở bằng cách đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước theo quy định và bảng giá tiền thuế sử dụng đất tùy từng khu để chuyển đổi.

Lưu ý: Hiện tại ở Phú Quốc đang tạm dừng mọi hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm cả việc chuyển đổi mục đích. Nhưng chỉ là tạm dừng chứ không thể cấm vĩnh viễn, khi chính quyền gỡ bỏ quyết định tạm dừng thì có thể xin chuyển đổi lên dễ dàng. Dự kiến, trong năm 2021, lệnh tạm dừng chuyển đổi sẽ được bãi bỏ và tiếp tục triển khai chuyển đổi theo lộ trình, khu vực nhất định.

2. ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN:

Đất ở tại nông thôn (ONT) bao gồm cả đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình phục vụ đời sống như vườn ao, trên cùng một thửa đất thuộc vụ vực nông thôn. Thời gian sử dụng của đất ở nông thôn cũng là lâu dài. Có nghĩa là không xác định thời hạn kết thúc của việc sử dụng đất khi người sử dụng đất được Nhà nước xác lập quyền sử dụng.

Chúng ta có thể hiểu đất ở nông thôn chỉ mục đích sử dụng đất dùng làm đất ở, vị trí đất tại khu vực nông thôn nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở nông thôn. Đất ở nông thôn thì thường có giá thấp hơn so với đất ở đô thị, tùy thuộc vào vị trí giá sẽ dao động từ 20 – 30 – 40 triệu /m2, những mảnh đất ở nông thôn thường phân bố tại các xã của Thành phố Phú Quốc như: Cửa Dương, Cửa Cạn, Bãi Thơm, Gành Dầu, Dương Tơ….

Cũng giống như đất ở tại đô thị, các mảnh đất thuộc quy hoạch đất ở nông thôn (ONT) thì nhà đầu tư có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để ở, xây dựng nhà cửa, mở cửa hàng, nhà ăn, quán cafe,… Đây cũng là một trong những loại đất được đánh giá đầu tư an toàn, chiến lược dài hạn với mức rủi ro rất thấp. Nhà đầu tư khi đầu tư các loại đất ở nông thôn đã hiện hữu trên sổ hoặc đất ở nông thôn được quy hoạch rõ ràng thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Thành phố Phú Quốc, thì sẽ không phải suy nghĩ và cân nhắc quá nhiều về rủi ro của loại đất này, do tiềm năng sinh lợi quá lớn (nếu chuyển mục đích sử dụng đất thành công).

3. ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ:

Đất thương mại, dịch vụ (TMD) bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại. Thời gian sử dụng đất thương mại dịch vụ thường có hạn định, có thể là 50 năm hoặc 70 năm (tùy dự án và theo cấp phép của Nhà nước). Có nghĩa là xác định thời hạn kết thúc quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất được Nhà nước xác lập quyền sử dụng.

Theo đúng quy định sử dụng đất – thủ tục hành chính và pháp lý, đất thương mại, dịch vụ được sử dụng vào mục đích kinh doanh chứ không phải là mục đích để ở. Tuy nhiên, trên thực tế thì nhiều nơi vẫn kết hợp vừa ở, vừa làm nơi kinh doanh (điển hình là các căn Shophouse trong các dự án bất động sản ở hoặc bất động sản nghỉ dưỡng, những căn này có thể vừa ở vừa kinh doanh được)…Hiện nay, tại Thành phố Phú Quốc, đất thương mại dịch vụ hiện hữu được phân bổ ở một số khu vực liên quan đến các Dự án thương mại dịch vụ như: Khu phức hợp thương mại dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng Bãi Trường (do Tập đoàn CEO là chủ đầu tư); Khu phức hợp thương mại dịch vụ Grand World (do Tập Đoàn Vin Group là chủ đầu tư); Khu phức hợp thương mại dịch vụ Sun Premier Village Primavera (Shophouse Địa Trung Hải, do Tập đoàn Sun Group là chủ đầu tư)…Ngoài ra, tại các khu đất không nằm trong các Dự án cũng được quy hoạch đất TMD, tọa lạc tại các xã Hàm Ninh, Cửa Cạn, Cửa Dương, An Thới…nhưng những mảnh đất này không được quy hoạch bài bản, người sử dụng đất được tự do chuyển nhượng và quản lý, sử dụng đất tùy theo mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, tại Phú Quốc đang có nhiều khu vực thuộc quy hoạch đất thương mại, dịch vụ nhưng vẫn xây dựng với mục đích đất ở. Điều này sẽ khiến nhà đầu tư gặp rắc rối và kịch bản tệ nhất đó là bị thu hồi đất (tốt nhất chúng ta nên sử dụng và tuân thủ đúng pháp lý). Do vậy, khi đầu tư vào các mảnh đất thương mại dịch vụ, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ lưỡng về mục đích sử dụng và nhu cầu đầu tư thực sự của nhà đầu tư để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có, đặc biệt trong giai đoạn Thành phố Phú Quốc đang trong tiến trình phát triển vượt bậc.

Dù không được đánh giá cao để đầu tư như đất ở nhưng đất thương mại, dịch vụ (TMD) vẫn là loại đất cao cấp – có giá trị (vì phục vụ các hoạt động thương mại, dịch vụ để tạo ra dòng tiền thu nhập ổn định). Khi Phú Quốc cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất trở lại thì với quy hoạch đất thương mại, dịch vụ nhà đầu tư có thể xin chuyển đổi và xây dựng kinh doanh như: khách sạn, nhà hàng,… Đây là loại đất nằm trong danh sách đất được các nhà đầu tư tìm mua, giao dịch nhiều tại Phú Quốc.

4. ĐẤT NÔNG NGHIỆP:

Đất nông nghiệp là tổng thể của các loại đất có đặc tính sử dụng phục vụ cho nhu cầu: trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, trông cầy, trồng lúa…

Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây lâu năm (CLN), đất quốc phòng (CQP), đất rừng đặc dụng (RDD), đất nuôi trồng thủy sản (NTS), đất cây xanh và đất nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.

Thành phố Phú Quốc có tổng diện tích các loại đất là 58.927 ha với khoảng 80% là đất nông nghiệp. Đa phần các loại đất ở, đất thương mại dịch vụ đều từ quy hoạch từ đất trồng cây lâu năm được xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và loại đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở nhưng sẽ mất nhiều thời gian, thủ tục pháp lý rất phức tạp và còn phải phụ thuộc vào quy hoạch Phú Quốc tổng thể của cấp chính quyền.

Ở thời điểm trước khi chính quyền Phú Quốc dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì vẫn có cơ hội để nhà đầu tư xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (như tôi nói ở trên là quá trình chuyển đổi rất khó khăn). Nếu nhà đầu tư có đầu tư đất nông nghiệp quy hoạch cho mục đích ở hoặc thương mại dịch vụ thì hãy kiên nhẫn chờ đợi thông tin và các cơ hội trong thời gian ngắn hạn để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai.