Đất nền Phú Quốc "Không khó để am hiểu- Rất dễ để đầu tư"

Đất nền phân lô tại Phú Quốc- ảnh Internet

/ Am hiểu thị trường Phú Quốc trước khi tìm kiếm một bất động sản nơi đây

- Phú Quốc là Thành phố đảo đầu tiên và duy nhất của Việt Nam với vị trí độc tôn, thời tiết quanh năm ôn hoà và tuyệt không gió bão - nơi lý tưởng để an cư, làm du lịch quanh năm cũng như phát triển các bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Phú Quốc cũng là khu kinh tế được ưu tiên tuyệt đối về mặt chính sách của nhà nước như là 1 đặc khu với những đặc quyền không đâu có được như miễn giảm thuế thu nhập cá nhân và doanh nghiệp, phát triển Phi thuế quan, miễn thị thực 30 ngày cho người nước ngoài...Bất động sản nơi đây cũng là nơi hiếm hoi tại Việt Nam có sự đồng hành đầu tư cực khủng của cả 2 Đại Bàng Việt là Sun Group và Vingroup với những dự án tầm cỡ quốc tế đã đi vào hoạt động và còn liên tục mở rộng quy mô và các hạng mục đầu tư ra toàn đảo. Ngoài ra, cùng với các chủ đầu tư tầm cỡ khác như CEO group, Bim group, TTC Group, Tân Á Đại Thành, MIK Group, Sovico và những khách sạn 5 sao như JW Marriott, Park Hyatt, Regent, Intercontinental, Best Western, Novotel... đã biến Phú Quốc thành nơi " quần long tụ hội" trên một diện tích chỉ hơn 500km2 và 160 km bờ biển. Quả thực bất động sản nơi đây cô đặc như viên Kim Cương hiếm hoi tại Việt Nam. Cũng vì những lẽ trên, mà mấy năm trở lại đây, Phú Quốc như là 1 điểm sáng, chốt chặn cuối cùng của ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, nơi duy nhất mà tất cả các phương tiện truyền thông trong nước và quốc tế hết lời khen ngợi mà hầu như không có bất kì 1 thông tin tiêu cực nào . Bằng chứng là Phú Quốc trở thành địa danh du lịch nghỉ dưỡng duy nhất tại Việt Nam được tạp chí Time bình chọn là " TOP 100 World's Greatest Places, 2021" . Thiên đường bình dị Phú Quốc lại trở thành 1 trong những điểm đến có tốc độ phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.

- Ấy vậy mà, giá đất ở Phú Quốc lại rất rẻ so với những thị trường khác như Nha Trang hay Đà Nẵng, nơi mà đất ven biển có giá lên tới nửa tỷ/ m2. Trong khi đất ven biển ở Phú Quốc có những nơi chỉ chưa đến 20 triệu/ m2 với pháp lý hoàn toàn sạch sẽ. Bạn cũng sẽ rất khó để tìm được nơi nào khác Phú Quốc mà đất quy hoạch ở trong Thành Phố giá chỉ 3-5 triệu/m2, đất ở gần trung tâm giá chỉ trên 10 triệu- 20 triệu / m2. Như vậy dư địa tăng giá đất tại Phú Quốc là cực lớn, nhất là trong giai đoạn đang được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng như hiện nay.

Phú Quốc là điểm sáng và chốt chặn cuối cùng của du lịch Việt

- Phú Quốc hay Nha Trang, Đà Nẵng và các địa phương du lịch khác, phát triển bất động sản nghỉ dưỡng là chủ yếu. Vì vậy giá trị bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào tình hình du lịch nói chung. Trong năm 2020, lượng khách du lịch đến với Phú Quốc đã vượt xa Nha Trang và Đà nẵng, thậm chí vượt cả Phuket (Thái Lan ) hay Bali (Indonesia).

Phú quốc luôn giữ tốc độ tăng trưởng vượt trội ( Nguồn : Resland )

- Từ năm 2013 đến nay, Phú Quốc cũng luôn giữ tốc độ tăng trưởng vượt trội về lượng khách du lịch cả trong nước và quốc tế. Số lượng cơ sở lưu trú cũng không ngừng gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Tính đến 2020, Phú Quốc có hơn 22.000 phòng lưu trú, trong đó khách sạn 3-5* chiếm hơn 50%. Dự kiến giai đoạn 2021-2023 khi các dự án của Vingroup, Sun Group và các chủ đầu tư khác đi vào hoạt động đồng loạt thì số lượng cơ sở lưu trú sẽ tăng lên gấp đôi. Kèm theo đó là lực lượng lao động trong các dự án, nhân viên các cơ sở lưu trú, các nhà hàng và khu dịch vụ, cùng với lực lượng kỹ sư, chuyên gia sẽ tăng thêm hàng trăm nghìn người trong vài năm tới. Với quỹ đất rất hạn chế do đặc thù là 1 Thành Phố biển đảo biệt lập, mức độ tăng trưởng khách du lịch và lao động nhập cư đáng kinh ngạc, sẽ không có gì khó hiểu khi giá bất động sản tại Phú Quốc sẽ tăng đột biến trong thời gian tới.

Vậy đầu tư bất động sản, và đặc biệt là đất nền tại Phú Quốc khó hay dễ ?

- Với đặc thù là khu vực đảo rất xa đất liền, trước khi chính thức lên Thành Phố vào năm 2021, đã có những giai đoạn chính quyền địa phương còn buông lỏng quản lý đất đai, mập mờ về quy hoạch .Thêm vào đó là chính sách khuyến khích nhập cư ồ ạt trong khi lực lượng giám sát còn mỏng. Khiến cho tình trạng phân lô tách thửa, xây dựng trái phép, chiếm dụng đất công xảy ra tràn lan. Với thực trạng này, đầu tư đất nền tại Phú Quốc tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về pháp lý cũng như tính thanh khoản. Sau tháng 6/2018, khi chính phủ tiến hành thanh tra và các cơ quan nhà nước siết chặt quản lý, tình trạng trên đã giảm đi rõ rệt, quy hoạch đất đai cũng trở nên minh bạch hơn rất nhiều. Nhất là sau 2021, khi Phú Quốc chính thức trở thành Thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, rất nhiều nhà đầu tư, các đơn vị môi giới từ doanh nghiệp đến cá nhân, đã dồn sự chú ý về Phú Quốc. Giai đoạn này về sau, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ hoạt động theo đúng quỹ đạo hơn, minh bạch hơn, đòi hỏi nhiều chất xám của nhà đầu tư và các đơn vị môi giới hơn trong 1 cuộc đua công bằng và ngày càng khốc liệt. Vậy đầu tư đất nền tại Phú Quốc không khó, nếu nhà đầu tư lựa chọn được đơn vị tư vấn tốt, hoặc thấu hiểu thị trường nơi đây. Hãy gia nhập đường đua sớm nhất có thể, với sự chuẩn bị tốt nhất nếu không muốn tụt lại phía sau . Bây giờ, chúng ta bắt đầu tìm kiếm bất động sản để đầu tư tại Phú Quốc nhé !

Tìm kiếm bất động sản tại Phú Quốc để đầu tư, nhớ 5 nguyên tắc để quá trình đầu tư thuận lợi

( trong khuôn khổ bài viết này, tôi xin phép tóm lược 5 nguyên tắc, tôi sẽ phân tích kỹ từng nguyên tắc trong các bài tiếp theo )

1. Lấy giấy bút ra, hoạch định lại mong muốn và khả năng của bản thân để khoanh vùng danh mục đầu tư

- Đây là bước bắt buộc khi nhà đầu tư bắt đầu cuộc đua không chỉ ở thị trường Phú Quốc mà ở bất cứ nơi nào bạn muốn đầu tư. “ Biết địch biết ta, trăm trận trăm thắng ”, nhu cầu thì ai cũng có nhiều, nhưng hãy ngẫm xem mình mong muốn điều gì. Nhu cầu là thứ mang tính thời điểm, rất dễ bị thay đổi hoặc lợi dụng, mong muốn mới là thứ xuyên suốt chặng đua và giữ cho bạn luôn thông thái. Ví dụ, sẽ có lúc bạn có nhu cầu ở 1 căn nhà gần chỗ làm, nhưng sẽ có lúc bạn có nhu cầu ở gần chợ, cũng lại có lúc bạn có nhu cầu ở căn nhà yên tĩnh, không khí trong lành vì khu vực bạn làm ồn ào bụi bặm quá. Đừng để nhu cầu ở này liên quan đến việc bạn đầu tư. Mong muốn của bạn là 1 món đầu tư mang lại lợi nhuận cao trong ngắn hạn tại Phú Quốc cơ mà ? ồn cũng được, xa chỗ này chỗ kia tý không sao, biết đâu nó gần chỗ khách hàng của bạn làm và nó lại trong lành, họ lại muốn như vậy, miễn là món bạn mua thấp hơn giá thị trường cả tỷ và sắp tới có cái khu du lịch đi vào hoạt động chẳng hạn, không thiếu người có nhu cầu mua lại món đầu tư của bạn !

- Sau khi liệt kê 1 vài mong muốn của mình rồi, hãy tính xem khả năng của mình thế nào. Nếu bạn thiếu nhiên liệu, bạn phải chạy về đích 1 cách rất tiết kiệm, hoàn thành vòng đua đã, thay vì thốc ga cố về đích đầu tiên nhưng rồi chẳng tới kịp trạm bơm và kết thúc cuộc đua sớm. Trong đầu tư cũng vậy, hãy xem mình có thể huy động được tài chính bao nhiêu, dùng đòn bẩy bao nhiêu. Giới hạn này rất quan trọng để đảm bảo bạn có sức khỏe tài chính tốt để làm chủ cuộc chơi. Ví dụ nhé, 1 món đầu tư rất hấp dẫn, nhưng bạn không đủ tiền đầu tư, bạn dùng đòn bẩy 2 tỷ, vay trong 15 năm, lãi suất 12%/ năm . Lãi gốc bạn phải đóng 1 tháng tạm tính khoảng 31 triệu/ tháng. Trong khi thu nhập của nhà bạn chỉ 50 triệu/ tháng và chi phí sinh hoạt tới 30 triệu. Giả sử gặp lúc dịch bệnh, bất động sản kia không cho thuê được, hoặc giả bạn mua 1 mảnh đất không hề có dòng tiền. Vậy 11 triệu/ tháng còn thiếu kia bạn lấy gì để trả ? Thêm vào việc thanh khoản chậm 1 chút, bạn bắt đầu gặp khó với ngân hàng, bạn buộc phải bán rẻ, thậm chí bán cắt lỗ cái “ món đầu tư hấp dẫn” kia đi. Và đấy, cái người mua sau của bạn, họ vừa mua đã lãi đấy ! Đôi khi vấn đề của người này lại là cơ hội của người khác, tôi không hi vọng bạn là người gặp vấn đề đâu, hãy đủ thông minh để luôn có cơ hội tốt cho mình !

2. Tự mình xách balo lên và đi khắp Phú Quốc, nếu có thể, đồng hành cùng 1 đơn vị môi giới giỏi và hiểu Phú Quốc

- Phú Quốc là thị trường có tiềm năng to lớn, nhưng lại có diện tích khá nhỏ. Chẳng có lý do gì mà bạn không dành chút thời gian khám phá trước khi đầu tư cả ! Mua bất động sản không chỉ đơn thuần là mua 1 mảnh đất hay ngôi nhà, mà bạn mua cả khu vực đó, mua cả điện đường trường trạm, mua công viên hồ nước, mua cả văn hoá sinh hoạt, thói quen du lịch , vân vân… tất cả yếu tố trên cấu thành nên giá trị bất động sản, không chỉ 1 hay 2 mặt tiền, đất vuông hay tam giác, vị trí xa hay gần trung tâm.

- Nếu có thể, hãy tìm cho mình 1 đơn vị ( cá nhân hoặc doanh nghiệp) môi giới chuyên nghiệp để đồng hành. Họ sẽ giúp bạn rút ngắn thời gian tìm hiểu, cung cấp cho bạn kho hàng cũng như dữ liệu khổng lồ về các khu vực của Phú Quốc, giá cả , tiềm năng, quy hoạch… Một kho dữ liệu lớn ( big data) bao giờ cũng sẽ giúp những so sánh của bạn đạt độ chính xác cao hơn. Người ta thường nói đầu tư là mua rẻ, bán đắt. Đúng , nhưng biết thế nào là rẻ ? thế nào là đắt ? Bạn chỉ biết khi bạn nắm rõ giá khu vực bạn đang định đầu tư, và nắm rõ sản phẩm bạn đang nhắm đến. Vậy chúng ta sang nguyên tắc thứ 3 .

3. Sau khi lựa chọn 1 số sản phẩm, hãy phân tích kỹ để đưa ra quyết định cuối cùng

- Ở Phú Quốc, tôi chứng kiến nhiều nhà đầu tư sành sỏi Hà Nội, Sài Gòn ngậm trái đắng. Có khi mất trắng hơn 30 tỷ. Tôi nhắc lại, 30 tỷ đấy ạ, trời ơi ! Trước thì tôi cũng thấy khó hiểu về việc này lắm, nhưng gặp nhiều thì tôi phát hiện ra chẳng có gì khó hiểu cả. Đơn giản vì Phú Quốc khác hẳn những Thành Phố kia. Có lẽ Phú Quốc là Thành Phố có tỷ lệ đất rừng và đất nông nghiệp ( chủ yếu là trồng cây lâu năm) nhiều nhất Việt Nam, có khi là cả trên thế giới ấy chứ ! Phú Quốc có hơn 60% đất rừng, và hiện trạng khoảng 30% mà có khi tận 35% đất nông nghiệp. Chỉ 5-10% là đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp ( trong đó có đất ở nông thôn, ở đô thị và thương mại dịch vụ là có giá trị kinh tế cao, được phép xây dựng ). Tất nhiên là với tầm nhìn đưa Phú Quốc trở thành “khu kinh tế - hành chính đặc biệt; trung tâm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí cao cấp quốc gia và quốc tế; trung tâm tài chính tầm cỡ khu vực” - theo quyết định 633/ QĐ- Ttg của thủ tướng chính phủ ban hành 2010 về việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đến 2030. Trong thời gian tới sẽ có tỷ lệ lớn đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng. Và những vị trí được chuyển đổi đã khá minh bạch trong các quyết định, điều chỉnh mới ban hành gần đây. Đâu là quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ, đâu là đất quy hoạch công trình công cộng, đường xá, cây xanh… đã có kế hoạch và được công khai cả rồi ! Một vấn đề nữa là, tại Phú Quốc hiện có hơn 300 dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư. Nhưng vẫn có những người đầu tư vào đất dính dự án, đa phần do không kiểm tra kỹ, hoặc vì lý do abc nào đó, tin là dự án sẽ được gỡ chẳng hạn. Mạo hiểm ghê !

- Cá nhân tôi thấy việc kiểm tra kế hoạch sử dụng đất và ranh dự án rất đơn giản, chỉ cần lên các trang chính thống của tỉnh Kiên Giang và Thành Phố Phú Quốc tải các file quy hoạch về, xin thêm các file sơ đồ địa chính từ phòng tài nguyên, bật autocad , thậm chí chỉ google map lên là có thể check sơ bộ được rồi. Thế là nhà đầu tư coi như nằm lòng pháp lý đất trong tay. Hoàn toàn dễ dàng.

Ví dụ như trong hình trên, tôi kiểm tra 1 lô đất tại An Thới, hoàn toàn có thể biết được lô này là quy hoạch đất ở đô thị, diện tích 670m2 thì có 128m2 nằm trong quy hoạch đường giao thông.

Và không hề dính ranh dự án.

- Như vậy là cơ bản bước kiểm tra pháp lý sơ bộ . Sau đó nhà đầu tư có thể tới tận nơi để tìm hiểu thêm về đường đi, cơ sở hạ tầng quanh khu vực, tìm hiểu về tiềm năng của lô đất… qua đó đưa ra đánh giá chính xác nhất về giá trị lô đất.

Nhà đầu tư cũng nên lưu ý 1 vấn đề rất quan trọng khi đi xem đất ở Phú Quốc. Nếu được hãy đi xem khi trời mưa to, hoặc vừa tạnh. Vì ở Phú Quốc, tình trạng ngập cục bộ khá phổ biến. Do Phú Quốc có nhiều rừng, đồi núi, suối, địa hình khá đa dạng, thêm với việc hạ tầng 1 số nơi chưa đồng bộ nên dễ hình thành nhiều vùng trũng ngập. Tất nhiên , thời gian sắp tới Thành Phố sẽ xử lý triệt để các khu vực này, vì đây không phải vấn đề quá khó. Chỉ là, biết đâu khi bạn muốn thanh khoản, nơi ấy vẫn đang ngập. Tôi đã phải dành cả tháng trời hồi đầu mùa mưa, cứ mưa to tôi lại đi xem đất, để vẽ bản đồ ngập cục bộ của Phú Quốc. Nhưng tôi hoàn toàn hài lòng với những gì mình nghiệm ra, đôi khi hiểu biết đến từ chính tình yêu và sự tò mò !

4. Khi bạn lựa chọn được sản phẩm, hãy xây dựng 1 kế hoạch mua bán hoàn hảo

- Kế hoạch mua bán tôi đề cập gồm : kế hoạch trả giá và quy trình giao dịch

Đừng bao giờ mua bất động sản mà không trả giá . Bạn có quyền cơ mà, sau khi nắm rõ thông tin bất động sản định mua, bạn hoàn toàn có thể chỉ ra các điểm yếu của nó, suy nghĩ xem nói gì khi gặp người bán để đàm phán mức giá tốt nhất. - Thậm chí bạn phải tìm hiểu trước và trong khi gặp người bán về tình trạng tài chính của họ, để đưa ra mức giá có lợi nhất, với phương án phù hợp nhất cho cả 2. - Ví dụ : một người cần tiền gấp họ muốn bạn thanh toán 1 cục, nhanh chóng , và sẵn sàng giảm giá vì điều này. Hay 1 mảnh đất đang đến hạn ngân hàng, chắc hẳn sẽ phải rẻ hơn đôi chút nhỉ ? Vẫn lại câu nói cũ “ biết địch biết ta, trăm trận trăm thắng .”

- Quy trình giao dịch là thứ mà tôi thấy đa số môi giới nghiệp dư hay nhà đầu tư mới thường xuyên bỏ qua. Rất nguy hiểm, vì ở Phú Quốc có nhiều thứ chúng ta không thể tự làm mà không có sự tham gia của phòng tài nguyên hay phòng công chứng!

- Như tôi nói ở trên, việc kiểm tra pháp lý chỉ là sơ bộ. Đối với những lô đất bạn còn lăn tăn về pháp lý, tốt nhất bạn nên để trong hợp đồng cọc 1 điều kiện rằng “ thửa đất abc có quy hoạch xyz , không vướng dự án phải giải toả, không vướng tranh chấp. Bên (chủ đất) có trách nhiệm xin thông báo tình trạng thửa đất có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành thanh toán đợt…và tiến hành công chứng sang tên ” Như vậy, bạn hoàn toàn yên tâm sau khi nhận thông báo chi tiết về tình trạng thửa đất để tiến hành thanh toán và công chứng sang tên . - - Cũng đừng quên cân nhắc số tiền cọc đủ lớn để có giá trị chế tài về sau và công chứng hợp đồng cọc, chính bản thân tôi từng cọc 1 lô đất với tiền cọc 50 triệu, và trong thời gian cọc tôi bán mảnh đất ấy “lãi”gần 300 triệu. Chủ đất trả tôi 50 triệu cọc và 50 triệu đền cọc, và bán lô đất đó cho chính khách hàng của tôi!

5. Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán, hãy theo dõi hoặc uỷ thác cho 1 đơn vị uy tín quản lý tài sản đầu tư của bạn

- Nhiều nhà đầu tư, nhiều môi giới thậm chí nghĩ rằng thương vụ đã kết thúc sau khi quá trình mua bán tài sản hoàn tất. Họ quên mất rằng, đích đến của mọi cuộc đua đầu tư là phải “ CHỐT LỜI ” . Khi thị trường tốt lên, xung quanh giao dịch với giá bán tăng so với thời điểm bạn mua, và bạn nghĩ là thương vụ này bạn lời 1 tỷ, 2 tỷ… trong khi tiền gốc tiền lời chưa đồng nào vào tài khoản của bạn. Vẫn còn nằm trong bất động sản, và vẫn chịu sự chi phối của thị trường. Khi thị trường kém, hoặc khi bạn muốn thanh khoản, giá bán lại không như bạn nghĩ.

- Đối với tất cả khách hàng của tôi, tôi thường lưu trữ online tất cả thương vụ và luôn theo dõi chặt bất động sản cho khách hàng. Theo dõi ở đây không phải xem trên đất ấy nó mọc cây gì, mà là theo dõi xem thị trường khu vực ấy tín hiệu thế nào, và liệu bất động sản ấy có cho thuê khai thác dòng tiền được không. Vì khi tôi nắm được mong muốn khách hàng, nắm được thông tin thị trường, tôi hoàn toàn có thể đưa cho khách hàng lời khuyên nên chốt lời ở thời điểm nào là phù hợp. Không phải bất động sản nào cũng dễ dàng bán được ngay khi đăng bán ! - - Cách an toàn nhất là hãy bán ngay khi dư địa tăng giá vẫn còn : 1 là chúng ta hãy để lộc cho nhà đầu tư sau, 2 là mọi món đầu tư nên đặt tính an toàn lên hàng đầu, 3 là cơ hội đầu tư vẫn còn rất nhiều và cái chúng ta muốn là “ lãi mẹ đẻ lãi con” chứ không phải “ lãi chú, lãi bác ”.

Như vậy, đối với 1 thị trường tiềm năng thấy rõ như Phú Quốc, giá trị thực đã hiện hữu như Phú Quốc, hữu hạn đến độc bản như Phú Quốc. Thêm vào có rất nhiều đơn vị tư vấn đầu tư uy tín, quy hoạch đã ngày càng minh bạch. Hẳn các nhà đầu tư, các bạn môi giới có thể tự mình trả lời câu hỏi : đầu tư đất nền tại Phú Quốc dễ hay khó, đầu tư thế nào cho đúng ? Chúc cho tất cả chúng ta cùng thành công rực rỡ tại Phú Quốc, cũng hy vọng chúng ta có cơ hội đồng hành. Tôn chỉ của chúng tôi là : Đồng hành cùng nhà đầu tư !